Comment calculer le fermage d'un bail rural ?
La fixation du loyer d'un bail rural (appelé fermage) n'est pas laissée au libre choix des parties contractantes (le bailleur et le preneur). Son mode de calcul est encadré. Le fermage (loyer dû en contrepartie de la location d'un bien agricole) est exprimé en euros, et non pas en denrées.
Prix du fermage
Le prix du fermage est établi en fonction, notamment :
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de la durée du bail,
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de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation,
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de la qualité des sols.
Le fermage constitue un tout mais peut être composé de 2 éléments :
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loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation et
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loyer des bâtiments d'habitation.
À noter : en cas de contestation par l'une des deux parties au contrat, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le fermage.
Loyer des terres nues et des bâtiments agricoles
Prix initial
Pour déterminer le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation agricole, il faut se référer aux maxima et minima (fourchette de prix) des valeurs locatives, en vigueur lors de la conclusion du bail. Sauf exception, une modification des fourchettes ne prend effet qu'au renouvellement du bail.
L'arrêté préfectoral fixe le loyer annuel en euros par hectare loué des terres nues et des bâtiments d'exploitation, en distinguant toutefois plusieurs catégories de terres, en fonction de leur qualité et de leur rendement. Les prix diffèrent selon les départements et les régions naturelles (zones de montagne ou zones de plaines par exemple).
Actualisation annuelle
Le montant du loyer est ensuite actualisé annuellement à chaque échéance du bail en se référant à l'indice national des fermages.
Depuis 2010, le mode de calcul de l'indice des fermages est uniformisé sur le plan national, alors qu'auparavant il était calculé différemment dans chaque département.
Cet indice permet d'actualiser sur une période comprise entre le 1er octobre de l'année de référence et le 30 septembre de l'année suivante :
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les montants des fermages à payer pour les baux en cours,
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les fourchettes de loyers fixées pour la détermination des fermages des nouveaux baux ruraux, contractualisés au cours de l'année suivant la parution de l'indice.
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Validité |
Indice national |
Évolution par rapport à l'année précédente |
|---|---|---|
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Octobre 2016 Ã sept. 2017 |
109,59 |
-Â 0,42Â % |
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Octobre 2015 Ã sept. 2016 |
110,05 |
+Â 1,61Â % |
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Octobre 2014 Ã sept. 2015 |
108,30 |
+Â 1,52Â % |
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Octobre 2013 Ã sept. 2014 |
106,68 |
+Â 2,63Â % |
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Octobre 2012 Ã sept. 2013 |
103,95 |
+Â 2,67Â % |
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Octobre 2011 Ã sept. 2012 |
101,25 |
+Â 2,92Â % |
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Octobre 2010 Ã sept. 2011 |
98,37 |
-Â 1,63Â % |
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Octobre 2009 Ã sept. 2010 |
100 |
0 |
Les loyers par hectare pour une année N sont le résultat de la multiplication du loyer par hectare de l'année N-1 par l'indice national des fermages de l'année N, divisé par l'indice des fermages de l'année N-1.
Par exemple, la formule applicable, pour l'année 2016, est la suivante : loyer par hectare en 2016 (oct. 2016-sept. 2017)= (loyer par hectare en 2015) x (109,59/110,05).
Loyer des bâtiments d'habitation
Pour le loyer des bâtiments d'habitation, il faut se référer à la fourchette de prix arrêtée par le préfet.
Cette fourchette est établie en fonction de l'état et des caractéristiques du logement lors de la conclusion du bail : état d'entretien, importance, confort, etc.
Les minima et maxima sont fixés par arrêté préfectoral. En cas de relèvement ou diminution des fourchettes, l'une ou l'autre des parties prenantes au bail peut solliciter le réexamen du prix sans attendre le renouvellement du bail.
Le loyer est ensuite actualisé à chaque échéance du bail selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) (particuliers) établi par l'Insee.
L'arrêté correspondant est disponible sur le site de la DDT ou DDTM concernée.