Procédure

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Ce nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition :

• au moins 6 mois avant le terme du contrat,

• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

La notification de la proposition de réévaluation doit reproduire intégralement (sinon elle n'est pas valable) les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (article 17-2-II de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention : lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

Références

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits loyers de référence qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

• 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

• l’existence d’annexes éventuelles,

• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

• la période de construction de l’immeuble,

• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

* Cas 1 : Cas général

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers (particuliers).

* Cas 2 : Paris et agglomération parisienne

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers (particuliers) ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) (particuliers).

Renouvellement du bail et application du loyer réévalué

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

• lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

• lorsque la hausse est supérieur à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Saisine de la commission de conciliation

En cas de désaccord du locataire ou d'absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) pour trouver un accord sur le prix.

* Cas 1 : Vous êtes bailleur

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur) (particuliers)

* Cas 2 : Vous êtes locataire

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire) (particuliers)

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisine du juge

En cas de désaccord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance (particuliers) dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans s'il s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL (particuliers)).

Pour saisir le juge :

Tribunal d'instance (TI)

Procédure

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Ce nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition :

• au moins 6 mois avant le terme du contrat,

• par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

La notification de la proposition de réévaluation doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer (article 17-2-II de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention : lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

Références

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

• 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

• 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

• la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

• l’existence d’annexes éventuelles,

• son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

• la période de construction de l’immeuble,

• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

* Cas 1 : Cas général

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers (particuliers).

* Cas 2 : Paris et agglomération parisienne

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues auprès du réseau des observatoires locaux des loyers (particuliers) ou de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) (particuliers).

Renouvellement du bail et application du loyer réévalué

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

• lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

• lorsque la hausse est supérieur à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Saisine de la commission de conciliation

En cas de désaccord du locataire ou à l'absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) pour trouver un accord sur le prix.

* Cas 1 : Vous êtes bailleur

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur) (particuliers)

* Cas 2 : Vous êtes locataire

Lettre type : Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire) (particuliers)

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

Saisine du juge

En cas de désaccord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance (particuliers) dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est renouvelé pour sa durée initiale (3 ans sil s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL (particuliers)).

Pour saisir le juge :

Tribunal d'instance (TI)